Opróżnione Miejsce Hipoteczne

20 lutego 2011 roku zaczęła obowiązywać nowa wersja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wprowadziła nowe pojęcie jakim jest Opróżnione Miejsce Hipoteczne. Co to jest za twór? Dotychczas obowiązywała zasada przesuwania się hipotek wpisanych do księgi wieczystej, w konsekwencji czego wpisane hipoteki były egzekwowane według kolejności ich wpisów. Oznaczało to, że w przypadku wygaśnięcia hipoteki uplasowanej na pierwszym miejscu, w jej miejsce „przesuwała” się kolejna hipoteka, a wierzyciel, którego wierzytelność była nią zabezpieczona uzyskiwał prawo do zaspokojenia swych roszczeń w pierwszej kolejności. Z tego właśnie rozwiązania zrezygnowano w nowej ustawie. Od lutego 2011 roku regułą będzie, że miejsce po hipotece wygasłej będzie miejscem pustym (to właśnie jest to tytułowe Opróżnione Miejsce Hipoteczne), którym swobodnie dysponować będzie mógł właściciel nieruchomości. Zgodnie ze zmienioną ustawą, prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to prawo, którego ograniczenia lub zrzeczenia się nie będzie można żądać od właściciela nieruchomości i które przysługiwać będzie mu z mocy prawa.

Tyle teoria, a jak to wygląda w praktyce? Obecnie właściciel nieruchomości będzie mógł wedle swego uznania:

- przesunąć za zgodą uprawnionego podmiotu w Opróżnione Miejsce Hipoteczne którąkolwiek z hipotek obciążających jego nieruchomość,

- zarezerwować opróżnione miejsce hipoteczne na rzecz przyszłego wierzyciela, którego wierzytelność na obecną chwilę jeszcze nie powstała, pozostawiając je w dalszym ciągu puste (w tym przypadku warunkiem zachowania powyższego uprawnienia jest jego wpisanie do księgi wieczystej),

- zbyć wolne miejsce po wygasłej hipotece innemu („obcemu”) dłużnikowi, który będzie mógł w to miejsce ustanowić hipotekę zabezpieczającą wierzytelność swojego wierzyciela,

- wpisać w opróżnione miejsce hipoteczne zupełnie nową hipotekę.

Jedynym ograniczeniem wskazanym przez ustawę jest zastrzeżenie, że wartość hipoteki wpisanej lub przeniesionej na miejsce opróżnione nie może być większa niż wartość hipoteki, która wygasła i została wykreślona z księgi wieczystej. I na to jest jednak rada: istnieje możliwość podziału istniejącej hipoteki w ten sposób, że w Opróżnione Miejsce Hipoteczne będzie można wpisać odpowiednią część hipoteki obciążającej nieruchomość w kwocie, która wynika z wpisu OMH w księdze wieczystej, a pozostałą resztę na dalszych miejscach.

Opróżnione Miejsce Hipoteczne dało wiele przywilejów właścicielowi nieruchomości, ale mocno ograniczyło uprawnienia, które dotychczas posiadały banki. Wbrew pozorom, to wcale nie jest najlepsze rozwiązanie, gdyż spowodować może, że banki będą mniej zainteresowane udzielaniem kredytów hipotecznych, ponieważ likwidując zasadę przesuwania się hipotek, może dojść do kuriozalnej sytuacji, w której żaden przyszły wierzyciel nie będzie chciał, aby jego wierzytelność została zabezpieczona poprzez hipotekę ustanowioną na nieruchomości już obciążonej inną hipoteką lub po której pozostało opróżnione miejsce, ponieważ będzie on musiał założyć, że istnieje duże prawdopodobieństwo, iż nie doczeka się zaspokojenia z tej nieruchomości. Tym samym nie tylko banki, ale również inne podmioty (zwłaszcza przedsiębiorcy) nie będą chcieli podejmować z właścicielem obciążonej nieruchomości współpracy bez odpowiedniego zabezpieczenia, a za jakie w tej sytuacji nie będą uznawać hipoteki. Ustawodawca, chcąc chronić prawa właściciela nieruchomości wyrządził im tak naprawdę „niedźwiedzią przysługę”.

W całej tej zmianie dostrzegam tylko jeden plus, a mianowicie taki, że zgodnie z ustawą na miejscu opróżnionym nie można ustanawiać hipoteki przymusowej, a więc hipoteki ustanawianej niezależnie od woli dłużnika, na podstawie wyroku sądowego, tytułu egzekucyjnego lub innego tytułu wykonawczego (czyli krótko mówiąc – przez Komornika, Urząd Skarbowy lub ZUS). Tym samym w interesie właściciela nieruchomości będzie utrzymywanie takiego opróżnionego miejsca w nieskończoność, w sytuacji gdy będzie on wiedział o grążącej mu egzekucji z nieruchomości, uniemożliwiając tym samym skuteczne jej wykonanie. Wreszcie instytucje państwowe (a myślę tu o ZUS i US) nie będą miały uprzywilejowanej pozycji w zakresie egzekucji wierzytelności.

Jeżeli ten artykuł okazał się w jakiś sposób pomocny i skorzystałeś z informacji w nim zawartych, albo nawet nie skorzystałeś, ale chcesz nas wesprzeć finansowo, to złóż datek na tacę :-) wysyłając przelew na numer: 39 1050 1634 1000 0007 0108 5905 wpisując odbiorcę przelewu Sławomir Wojciechowski, a w tytule przelewu – co chcesz.